THE CLINIC – Vivimos un momento en que la vivienda concentra varios aspectos de la discusión pública: desde la casa como la única vacuna conocida en el mundo contra el Covid-19 (#quedateencasa), a la vivienda como motor de reactivación económica, hasta el histórico problema de la inequidad expresado como hacinamiento habitacional que en estos días se ha hecho más evidente que nunca.
Estamos a punto, sea por planes de reactivación económica o fondos para generar empleo, de gastar miles de millones de dólares en viviendas. Y dado lo que ya sabemos de nuestra propia experiencia reciente, sería lamentable volver a gastarlos desaprovechando las oportunidades que dejamos pasar en el pasado.
Para ordenar la discusión, del conjunto de dimensiones en juego presentes en el tema de la vivienda, proponemos atender a las siguientes:
DOS HECHOS
Hecho 1
En Chile la necesidad de vivienda adopta múltiples formatos y para ello hay múltiples programas de financiamiento estatal. Aquellos que se focalizan en la población más vulnerable (menor exigencia de ahorro familiar y mayor monto de subsidio) permiten construir, en el mejor de los casos, viviendas sociales de entre 40 y 50 metros cuadrados (i).
Hecho 2
Para algunas familias, ese tamaño puede ser adecuado, pero para un numero importante de familias, la superficie necesaria debería tener en torno al doble de esos metros cuadrados iniciales (ii).
Esa brecha entre lo que de hecho se puede entregar y lo que de hecho se necesita, se puede salvar de dos maneras. Por medio de la movilidad habitacional: una familia que recibe una vivienda básica se cambia a una más grande a medida que el grupo familiar va teniendo más necesidades. Para que eso pueda ocurrir, la vivienda tiene que poder aumentar de valor en el tiempo (o al menos no perderlo) y poder acceder al mercado de la vivienda como el resto de los ciudadanos. La segunda manera en que se salva la brecha es por medio de las ampliaciones. Esto es consistente con lo que se observa en los miles de conjuntos habitacionales que cada año se entregan, donde casi la totalidad de las viviendas están ampliadas hasta un tamaño que prácticamente duplica la superficie inicial (iii).
TRES PROBLEMAS
Problema 1
Cuando las ampliaciones que buscan salvar la brecha no se integran en la ecuación y los proyectos que se entregan no las tienen responsablemente contempladas, ese crecimiento ocurre a pesar de los diseños (en vez de gracias a ellos).
Una de las cosas que observamos en el terremoto del 2010 fue que, en blocks de vivienda, la presión por crecer era tal, que las familias de departamentos de primer piso demolían los muros para ampliarse; esto debilitaba las estructuras que no habían considerado ese escenario lo que implicó varios casos en que los pisos superiores aplastaron a los inferiores. Seguir desconociendo este hecho hace que esas víctimas hayan sido en vano. Tenemos una responsabilidad con que otras vidas no se vuelvan a perder. Si no incorporamos concretamente en la ecuación esta pulsión por ampliación, la política habitacional podría ser catalogada de cómplice de eventuales muertes.
Problema 2
Menos dramático, pero igualmente complejo, es que al no reconocer que las ampliaciones de hecho van a ocurrir, ese proceso además de riesgoso, es caro y difícil.
La vivienda es por lejos la ayuda más importante que una familia recibe en toda su vida de parte del Estado: una transferencia de fondos públicos a patrimonio familiar que ocurre por una única vez. Dado que la vivienda casi por definición, es una inversión (quien compra una casa espera que ella aumente de valor en el tiempo), la vivienda social no es sólo un techo que protege contra la intemperie, sino podría ser también una herramienta que contribuya al desarrollo económico de una familia.
Lamentablemente, la vivienda social se parece más a comprar un auto que una casa: en un porcentaje inaceptablemente alto, cada día que pasa ella pierde valor. Cuando ello ocurre, la movilidad habitacional deja ser factible.
Hay un conjunto de razones que contribuyen a esta desvalorización, siendo la localización probablemente la más importante. Pero otro muy relevante es el impacto de ampliaciones mal hechas que terminan por afectar la tasación de la vivienda. Una familia difícilmente puede hacer bien por su cuenta, estructuras antisísmicas, techos impermeables, medianeros cortafuego o fundaciones bien consolidadas y al hacerlas mal, deterioran tanto las viviendas como los barrios, desaprovechando su potencial de valorización y por consiguiente de corrección de inequidades.
Problema 3
Cuando no hay posibilidad de salvar la brecha entre lo que se entrega y lo que se necesita, sea por vía de la movilidad o del crecimiento, las familias pagan con calidad de vida esa imposibilidad. Para una familia que viene saliendo de un campamento o de un allegamiento, esto puede ser casi invisible al principio: la vivienda recibida es una mejoría enorme respecto de la situación anterior. Pero al poco andar, cambian las prioridades y las expectativas. Se ha descrito extensamente que apenas superada la precariedad extrema, lo que sigue es lo que se conoce como el “síndrome del logrador frustrado” (frustrated achiever syndrome): cuando se está en “modo sobrevivencia”, todo el foco está puesto en lo mínimo que hay que conseguir para satisfacer necesidades básicas; superada esa etapa, el foco se desplaza a todo lo que falta para tener una vida digna.
Imaginemos la siguiente situación: hace 20 años, a una familia joven que vivía allegada en una mediagua en el fondo del sitio de sus padres, “les salió” el subsidio. Se fueron a vivir a un departamento de 42 m2: dos dormitorios, un baño con receptáculo de ducha (no con tina) ubicado cerca de la puerta de entrada (porque se ahorraba cañerías). La pareja tenía dos hijos pequeños, un niño y una niña, que compartían uno de los dos dormitorios. Durante años, esa familia debió atravesar el living para ir al baño y hacer turnos para usarlo antes de salir al colegio. Para no salir atrasados, la tensión se acumulaba cada mañana. Se entraba al baño y el suelo estaba mojado; ducharse en un receptáculo de ducha y no inundar el piso es prácticamente imposible (según estudios del Minvu de la época, el mayor porcentaje de conflicto entre vecinos era por baños que se inundaban y filtraban sobre el del piso de abajo).
Pasados 10 años, los que allegaron a esa joven pareja, están jubilados; reciben un poco más de 100 mil pesos de pensión. No alcanza. Esos abuelos se tienen entonces que ir a vivir al departamento de la pareja, que ya no es tan joven y con niños que si bien ya son adolescentes, siguen teniendo que compartir el dormitorio. ¿Cómo lo hacen con sólo dos dormitorios? Peor aún: ese único baño lo tienen que empezar a compartir entre 6 personas. Y como en un departamento así de chico no se puede estar, el hijo mayor prefiere empezar a pasar el día en la esquina…
Pasan 10 años más y encontramos que el mayor reclamo en el estallido social de octubre del 2019 son las pensiones. ¿Es tan grande nuestra población de jubilados? ¿Por qué era la principal demanda si de hecho no eran jubilados los que se veían en las protestas? La respuesta es la fragilidad y precariedad de nuestra economía. Una pensión insuficiente afecta a la red familiar completa.
¡Qué distinto habría sido si cuando los niños crecieron, se hubiera podido construir un tercer dormitorio! O cuando los abuelos llegaron, un cuarto. O que pudieran haber tenido un segundo baño, algo normal en la casa de una familia de clase media. Esto ni siquiera requiere duplicar el tamaño inicial; dos dormitorios de 3×3 metros (18m2) y un baño de 2m2 habrían hecho toda la diferencia.
Esta experiencia de inequidad que es percibida como injusticia e incluso abuso de la sociedad en general, es diaria y persistente. Se instala en forma de resentimiento y rabia y es muy difícil de disolver. ¿Cuánto de esta tensión y presión acumulada, puede haber estado en la base del cabreamiento del Octubre-19? Ese joven que creció en la esquina, donde tuvo que aprender a sobrevivir, no manda una carta al diario para reclamar…
Avancemos unos meses más: la autoridad sanitaria dice, quédense en la casa. Pero dado que la pensión es el único ingreso fijo, alguien del grupo familiar, tiene que seguir saliendo. Si algún miembro de esa familia se llega a contagiar, ¿cómo se aísla a un contagiado en un departamento así?
Esto, con múltiples matices y versiones, no es una historia aislada sino la realidad de miles de familias que han recibido viviendas sociales en las últimas décadas. Las causas del descontento social son variadas, pero es un hecho que se debiera trabajar para que las condiciones en que vive la gente en nuestras ciudades, dejaran de ser una de ellas. Una vivienda incapaz de acompañar la vida de una familia, es como vivir por años con un zapato un par de números más chicos que lo que el pie necesita. Después no nos sorprendamos cuando esta cosa explota.
4 PROPUESTAS
La crisis sanitaria ha sumado a la histórica escasez de recursos, la escasez de tiempo. Pero de la misma manera que la pandemia nos confronta con un desafío más difícil, también nos ofrece circunstancias especiales. Se ha aprobado recientemente un Plan de Emergencia por U$12 mil millones con un acuerdo transversal del espectro político. La Cámara Chilena de la Construcción ha propuesto un Plan de Reactivación Económica por U$22 mil millones. Con esta cantidad de recursos, sería realmente lamentable que desaprovecháramos la oportunidad de corregir 3 problemas históricos y volver a hacerlo igual. Más aún cuando resolverlos, no significa gastar más plata, sino gastarla mejor.
Una manera de enfrentar la escasez es por medio de lo incremental. Si no hay tiempo ni plata para hacerlo todo, la estrategia es crear un sistema abierto que se pueda completar en el tiempo. La lógica de lo incremental (o progresivo o modular o como se lo quiera llamar), requiere que concurran al menos 3 ámbitos: el Estado, la industria y las personas.
Lo primero, y más obvio, es la concurrencia del Estado: dado que la vivienda social se financia con plata de todos los chilenos, es responsabilidad del Estado crear unas reglas del juego (política habitacional) que se hagan cargo de la brecha y los tres problemas antes descritos.
Lo segundo apela a la industria. En un mundo ideal, la política habitacional debiera exigirle al mercado que incorpore en la ecuación los problemas de la brecha. Pero en el mundo real, eso se puede demorar. Lo que correspondería sería entonces que la propia industria de la construcción incluyera estos temas en su Plan de Reactivación. Esto no es tan distinto de lo que la industria minera, la forestal o la de los salmones (por nombrar sólo algunas), han debido internalizar en su manera de hacer negocios. No esperar a que los regulen, sino autorregularse (o al menos, auto exigirse). Mal que mal, la ciudad es un recurso que nos pertenece a todos.
Finalmente están las personas, quienes en la medida que cuenten con información transparente, sepan cuáles son sus derechos y sus deberes.
Propuesta 1
El ABC para que un proyecto de vivienda responda a los 3 problemas es el siguiente:
- Densidad suficientemente alta, en baja altura
- Sin Hacinamiento
- Con posibilidad de crecimiento.
Con el diseño adecuado se pueden alcanzar densidades que permiten pagar por suelos más caros que los que la vivienda social normalmente paga y por lo tanto mejor localizados.
Estas densidades se pueden lograr en conjuntos donde cada unidad puede duplicar su tamaño inicial, sin necesidad de tener ascensor (cuestión clave para evitar el hacinamiento de los guetos verticales) y con patios comunes amplios frentes a cada una de las viviendas (cuestión clave para evitar el hacinamiento de los cités) (iv).
Propuesta 2
Para salvar la brecha entre lo que se puede entregar y lo que se necesita, hay 5 condiciones de diseño que permitirían usar mejor los fondos públicos, y que en la medida que se incorporan como variables de la ecuación, reducen el riesgo de colapso de estructuras, aumentan la plusvalía y disminuyen la presión interna del hacinamiento.
1.Buena Localización
La localización en la ciudad es por lejos el factor que más influye en la valorización de la casa. Para pagar por una buena localización con cargo al modesto subsidio, se necesita tener una cierta densidad, la cual puede ser alcanzada sin hacinamiento. Un aumento de valor en el tiempo no es solo algo deseable para el patrimonio de la familia propietaria (clave para la movilidad habitacional), sino un indicador de que esa familia quedó integrada (y no segregada) de la red de oportunidades (de trabajo, educación, salud, transporte y recreación) que la ciudad concentra.
2.Introducción de lo colectivo
El tejido urbano donde se ha instalado la vivienda social tiene una estructura binaria: o hay espacio público (calles) o hay espacio privado (lotes). Pero dado que lo público nadie lo mantiene y lo privado es demasiado pequeño, entre uno y otro, habría que introducir el espacio colectivo: una unidad vecinal compartida pero de acceso restringido, que no exceda las 30 familias. Ese “tamaño social” es clave para tomar acuerdos y que luego se puedan mantener en el tiempo: ¿Vamos a plantar árboles y cuidarlos entre todos? ¿Vamos a estacionar autos en el espacio común? ¿Ponemos solo una reja a la entrada del condominio en vez de que cada uno se encierre en su casa? ¿Compramos entre todos una piscina inflable para el verano? En el espacio público ejemplos como los descritos no se pueden implementar, pero entre un grupo de familias no sólo son posibles, sino que influyen positivamente en la calidad del vecindario.
3.Hacer primero lo más difícil
Un crecimiento armónico en el tiempo depende de haber hecho de manera coordinada y con supervisión profesional, las partidas técnicamente más complejas de la vivienda: el muro medianero, estructural y cortafuego, los núcleos húmedos como cocina y baños, la escalera y la techumbre. Esto permite conducir y enmarcar las ampliaciones, de modo que ellas constituyan un proceso de personalización y apropiación del lugar y no un deterioro del vecindario.
4.Estructura para el tamaño final
En un país sísmico como el nuestro, el cálculo y la dotación de la estructura de soporte debe ser para el tamaño final de crecimiento (clase media) y no sólo para la edificación inicial.
5.ADN de clase media
Esto significa que el potencial futuro de la vivienda no quede hipotecado por la escasez inicial. El estándar de los recintos y sus relaciones debiera ser acorde al de una vivienda de 80 m2, no a una de 40m2. Que los dormitorios permitan camas matrimoniales, que se pueda hacer la cama. Que no haya que pasar por el living para ir al baño, sino que esté cerca de los dormitorios, con tina y no sólo receptáculo de ducha. Que en el futuro se pueda tener un segundo baño. Que se pueda tener living-comedor y no living o comedor. Que haya posibilidad de estacionamiento para un auto (en el espacio colectivo).
Propuesta 3
Tendemos a creer que para entregar una buena vivienda y construir una buena ciudad, primero tendremos que ser ricos como país. Pero el año 2016, en la cumbre de UN-Habitat III que se celebró en Quito, evento que se celebra cada 20 años para definir la agenda urbana del planeta, el punto fue exactamente el inverso. La gran conclusión del encuentro, recogida en los Quito Papers (v), fue plantear que la construcción de una buena ciudad puede ser la causa (más que la consecuencia) del desarrollo económico.
Para que la ciudad sea el motor de la activación económica, se deben verificar tres condiciones: el estado de derecho (definir con claridad el derecho de propiedad de la vivienda), un financiamiento compartido (Estado, mercado y familiar) y un buen diseño. Por buen diseño se entendían dos cosas: una proporción entre el espacio público y el espacio privado cercana al 1:1 y un urbanismo poroso (un sistema abierto que permita integrar la dinámica cambiante y diversa del medio ambiente construido). Para no entrar en los detalles técnicos el punto es que un grupo de expertos y autoridades plantearon que es posible dejar de echarle la culpa a la escasez de recursos para justificar la mala calidad urbana y habitacional.
Tenemos la posibilidad de transformar en inversión (y no sólo en gasto) los miles de millones de dólares de los distintos planes económicos. Un sistema incremental permite que la parte inicial de la vivienda la ejecuten las grandes constructoras dando empleo de la manera convencional. La segunda mitad permitiría la concurrencia de un conjunto de PYMES activando el empleo local. La reactivación económica (en singular) llegaría en ese caso no sólo en forma de empleo en el corto plazo, sino activaría también las economías de las familias (plural) que reciben las viviendas. Los diseños correctos (al mismo costo) puede hacer que las viviendas aumenten de valor en el tiempo, transformandolas asi en una herramienta para superar pobreza y no solo en una protección contra la intemperie (vi).
Propuesta 4
Una manera de cambiar el status quo es permitir a los ciudadanos beneficiarios de subsidios que tomen decisiones informadas: que sepan exactamente que tan caro, difícil, lento y/o riesgoso les va a salir ampliar para alcanzar el estándar de clase media.
El banco de proyectos del Minvu (el cual se acaba de anunciar que va a estar accesible por internet con motivo de la pandemia) podría tener un ranking que haga visible la dificultad o facilidad de la ampliación. Bastaría con que cada constructora ingrese junto con el expediente convencional, el presupuesto de cuánto le costaría a una familia pasar de ese estándar social (40m2) al de clase media (80m2) usando los mismos precios proforma con que la propia constructora haya hecho el proyecto inicial. Para hacer fácil la comparación a una familia que postula, se podría tener un sistema de puntos: con un sistema como el de la industria alimenticia en que con sellos negros se evidencian los proyectos difíciles y caros de ampliar, o con un sistema como el de la industria del vino en que con sellos dorados se resaltan aquellos que son más baratos, fáciles y seguros de ampliar. Con esto, una familia, con su voucher de subsidio en la mano, podría escoger informadamente.
En las últimas décadas si bien logramos construir gran cantidad de viviendas, lo cual es un logro inédito en la región, no logramos incorporan la brecha en la formulación de la pregunta. Las razones por las que hayamos creído que cantidad y calidad (o al menos la posibilidad de alcanzar calidad progresivamente en el tiempo) eran términos excluyentes pueden ser múltiples, pero está claro que las consecuencias fueron económicas, sociales y sanitarias. Si implementamos las lecciones aprendidas, cada peso que se gaste, independiente que su foco esté en la contingencia, no debiera desaprovechar la oportunidad de contribuir a los cambios más estructurales que el país necesita, porque acciones de corto, mediano y largo plazo son perfectamente compatibles.
ANEXOS
i. El año 2001 se lanzó una política habitacional que buscaba dos cosas: reducir los porcentajes de morosidad en el pago de la deuda habitacional (del orden del 70%) y focalizarse efectivamente en los más pobres (aquellos incapaces de asumir una deuda habitacional). Esa política introdujo lo que se conoció como Vivienda Social Dinámica sin deuda. Y el estándar mínimo exigía un living, un comedor, un baño, una cocina y al menos 1 dormitorio conformado en una superficie mínima de 25m2. El año 2007 se comenzó a exigir un segundo dormitorio conformado. Un conjunto de exigencias más recientes han elevado el estándar hasta una superficie construida mínima de 42 m2 para las casas y 55m2 para los departamentos. Todo esto para los subsidios destinados a la población más vulnerable; hay un conjunto de otros programas en el MINVU que son de mayor estándar, que tienen un mayor aporte de ahorro familiar, pero reducen progresivamente el monto del subsidio.
ii. Dependiendo del tipo de vivienda, la necesidad de crecimiento va desde sumar un tercio hasta duplicar la superficie construida inicial. Las recomendaciones internacionales hablan grosso modo de entre 18 y 20 m2 por persona. Familias que tienen en promedio de 4 personas, necesitarían una vivienda de alrededor de 80m2. Esto es bastante universal y de hecho son estándares que se encuentran desde Escandinavia a Latinoamérica cuando se cuenta con los recursos suficientes, ya sean públicos o de ahorro familiar.
iii. Alguien podría decir, bueno, hagan viviendas más grandes entonces. Hacer viviendas el doble de grandes implicaría entregar la mitad de subsidios: 50 mil en vez de 100 mil cada año. El problema de esto es que el tiempo de espera en las listas del Minvu crecería de, digamos 4 años a 10 años. Una de las condiciones para obtener un subsidio, es que una familia no haya participado en una toma de terrenos. Si el tiempo de espera es de 4 años, es probable que una familia se aguante en una condición de allegamiento; pero si ese horizonte se va a 10 años, muchos podrían optar por la toma ilegal. Y una vez que una familia entra a la informalidad, el problema social se vuelve infinitamente más complejo. Tendemos a enjuiciar despectivamente la cantidad de viviendas sociales que se entregan cada año, criticando que lo que importa es la calidad. Pero es fundamental entender que la cantidad de unidades y su consecuencia sobre la velocidad con que corre la lista del Minvu es tan importante como la calidad de esas unidades.
iv. Un conjunto de diseños que han probado ser exitosos en la realidad, están disponibles para su descarga gratuita en la pagina web de Elemental: www.elementalchile.cl
v. The Quito Papers and the new Urban Agenda, es un documento conjunto editado por Richard Sennet (New York University), Ricky Burdett (London School of Economics), Saskia Sassen (Columbia University) y Joan Clos, ex alcalde de Barcelona y Director Ejecutivo de UN-Habitat III. Ed. Rutledge, NY, 2018.
vi. La experiencia que hemos recogido de los conjuntos cuyos diseños hemos liberado, es que ellos han duplicado y triplicado su costo inicial. El caso de Quinta Monroy, el primer conjunto construido por Elemental el año 2004, en el centro de Iquique, rompiendo la tendencia de instalar vivienda social exclusivamente en Alto Hospicio, según información de sus propios moradores y dirigentes, es que el costo inicial de 340 UF (con los que se pagó el valor del suelo, se hizo la urbanización y se construyeron las viviendas) se ha multiplicado por 6 o 7 veces.
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Fuente: The Clinic, Jueves 09 de Julio de 2020
