LA TERCERA – El 2024 cerrará como uno de los peores años en la historia del sector construcción. Los problemas del sector se han discutido continuamente durante los últimos años: la caída en la venta de viviendas, el sobrestock, las altas tasas de los créditos hipotecarios y la permisología. Todos estos factores no han permitido un repunte en la industria, que se mantiene en una profunda crisis.
En medio de este escenario asumió el nuevo presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Alfredo Echavarría, hace 4 meses. En ese entonces el gremio de la construcción, junto con la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (Abif) presentaron una propuesta al Ministerio de Hacienda y al Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que permitiría reavivar el mercado, facilitando la compra de viviendas a las personas.
La medida en cuestión buscaba reducir la tasa de los créditos hipotecarios -cuyo valor al 15 de diciembre se sitúo en 4,37%-, en 2 puntos a través de un subsidio estatal, lo que permitiría una disminución en los dividendos a pagar por los compradores en cerca de un 17%. Este podría ser aplicable a cualquier crédito hipotecario, sin importar el plazo.
La medida ha sido ampliamente discutida por los gremios con las carteras a cargo, y ha sufrido modificaciones en el proceso. La semana pasada se llevó a cabo la última mesa técnica, y ya está tomando su forma final, por lo que podría ver pronto la luz, siendo presentada en el Congreso durante los primeros días del 2025.
Echavarría conversó con Pulso sobre esta iniciativa y su impacto.
El ministro Montes señaló en una entrevista que las empresas inmobiliarias deberían revisar los precios, ¿hay espacio para poder bajar los valores de las viviendas?
– No, creemos que no hay espacio. Los márgenes hoy día de las empresas inmobiliarias son muy, muy bajos. Entonces no hay opción de bajar el precio. Y ha habido ajustes, pero no hay sobreprecios en la venta que permitan hacer una rebaja de magnitud.
¿Cuál diría usted que es el principal problema del sector inmobiliario?
-El principal problema es que los sueldos en estos últimos 10 años no subieron al ritmo que subió el de la vivienda y eso hace que hoy en día las personas no puedan acceder al crédito, que además está con tasas más altas que las que había hace años atrás.
¿Cuál sería la solución entonces?
-La solución que propusimos fue precisamente la de revisar toda la gente a la que se le había caído su crédito hipotecario, a qué distancia estaba de poder acceder, y eso fue lo que en su minuto estimamos que si se podía llegar a una tasa del orden del 3% de las tasas del crédito, podía acceder una cantidad importante de personas solucionando todos los problemas, solucionando su problema de vivienda, reactivando el mercado.
Esa fue la proposición nuestra. Hacer un subsidio que es un subsidio a la persona, no es un subsidio a la inmobiliaria o a la constructora, es un subsidio a la persona de modo que su dividendo refleje una rebaja que en su minuto planteamos en un 17%.
¿Y cómo han ido las conversaciones con Hacienda?
-Hemos tenido varias reuniones a nivel más directivo y a nivel de los equipos técnicos, y se ha avanzado, pero estamos viendo que vamos a llegar a un subsidio bastante menor al que proponíamos. Obviamente cualquier cosa puede ayudar, pero que no va a mover la aguja como nosotros estimamos que hay que mover el tema, para que tenga un efecto realmente reactivador. No se trata de poder lograr una venta de 5.000, 6.000 o 7.000 viviendas más. Hay 105.000 viviendas en stock. Tiene que haber una movilización fuerte para que tenga un impacto en todos los aspectos que hemos señalado.
¿Cuándo estima que podríamos ver la medida ya en su formato final?
– Estamos en una carrera contra el tiempo. Tenemos que terminarla la próxima semana, para poder presentar este proyecto de ley el primer día de enero y poder darle la urgencia por parte del Ejecutivo para que pueda salir. Hay una propuesta técnica que está en los últimos detalles. Lo que nos pasa es que no estamos de acuerdo, pero ya no se puede mover más la aguja.
La propuesta vería la luz, pero muy lejos de lo que nosotros proponíamos y el impacto también va a ser muy lejos de lo que se necesita.
¿Cuánto estiman que hubiese sido el impacto de la medida propuesta inicialmente?
-Estimábamos que podríamos haber movido del orden de 30 mil viviendas.
Se hablaba también desde Hacienda de la opción de ampliar el Fogaes, ¿eso es excluyente con la medida?
– Las conversaciones con ellos es que quieren las dos medidas aplicadas en conjunto, con un subsidio bastante menor al que nosotros propusimos, con un costo para el Estado de cerca de US$50 millones.
¿Y el impacto en conjunto de ambas medidas podría ser similar a lo que planteaban ustedes inicialmente?
– No. El Fogaes que se termina ahora el 31 de diciembre, tenía un fondo de garantía para el 10%. Está orientado al pie, que la persona pudiera acceder al crédito con el 10% del pie y eso tenía garantía del Estado. El impacto real que tuvo fue muy bajo. Esto no va directo a lo que es el fondo del tema. El fondo del tema es el sueldo, los costos y la capacidad de la persona para poder pagar ese crédito.
De implementarse esta medida, ¿se ajustarían las proyecciones del sector para 2025?
– Vamos a revisar esa proyección, pero creemos que tal como se está llegando hoy día, el impacto va a ser muy menor y muy marginal. Contando el proceso de tramitación, para el próximo año es muy difícil ver un efecto, algo va a impactar, pero muy probablemente el segundo semestre.
Recorte presupuestario y retraso en los pagos del MOP
En otro tema que le interesa relevar, Echavarría señala que “el Ministerio de Obras Públicas (MOP) representa cerca del 60% de la inversión en obras públicas en Chile. Este año tenía un presupuesto expansivo. Era del orden del 9% si lo comparamos con el del año 2023. Partió bastante bien. Incluso en enero y febrero, por primera vez, se fueron pagando obras, lo que habitualmente no se hacía. Normalmente se empezaba a pagar en marzo. Pero empezó a ralentizarse en los últimos cuatro meses.
¿A qué se debió eso?
– Hubo un problema de recorte de caja, de plata. Este recorte es del orden de US$400 millones y tuvo muy complicadas a muchas empresas que no vieron pagados sus estados de pagos de noviembre y diciembre de este año. Toda la situación que venía complicada de años anteriores en las empresas, ha sido muy, muy negativo.
¿Cuántos socios de la CChC se han visto afectados por esto?
– Esto ha sido en todas las regiones. Nosotros no llevamos la data exacta de los pagos, no podemos hacerlo por la libre competencia. Pero debe haber más de 500 socios que tienen contratos con obras públicas que han sido afectados.
¿Hubo respuesta desde el MOP?
– Después de varias reuniones con el ministerio, el tema se está solucionando. Y se está pagando con cargo a plata del presupuesto del próximo año. Se está solucionando el tema, pero en definitiva va a quedar con un margen de inversión menor al proyectado, que era uno de los aspectos positivos que tenía el año, que venía expansivo. Pero no concluyo así.
¿Esto puede tener alguna repercusión en las predicciones que tiene la CChC en cuanto a la inversión de obras públicas con las que esperaba cerrar el año?
– Sí, teníamos una cifra mala de inversión total, privada y pública, una caída del orden del 1%, y una inversión de 10 años con cifras prácticamente de cero crecimiento en inversión en construcción. Creemos que puede moverse un poquito más a la baja por este hecho, pero no va a ser menos de -1,2%, -1,3%. Efectivamente, es muy probable un ajuste a la baja.
Y respecto a la quiebra de empresas, algunos piensan que ya ha pasado lo peor. ¿La CChC estima lo mismo?
– Por la profundidad de la crisis, yo creo que no ha terminado. Yo creo que vamos a seguir viendo situaciones de liquidaciones de empresas, de quiebras. Pero tenemos la percepción que lo peor ya pasó. Ya hubo muchas empresas que quebraron en el 2022. En ese caso, mucho de la crisis con los problemas que hubo en infraestructura pública, efecto de la pandemia. Pero no descartamos que siga habiendo quiebras. De hecho, en las últimas semanas han salido cuatro empresas del área a liquidación. No está descartado en absoluto el tema
Fuente: La Tercera, Lunes 30 de Diciembre de 2024
