LA TERCERA – Levantar un total de 260.000 viviendas durante el actual periodo de gobierno es una meta que hace necesario tomar importantes decisiones en cuanto a la localización de las mismas. Para esto se debe conseguir un trabajo conjunto entre el Estado y los privados, buscando nuevas formas de asociación y renovación de la estructura legal existente.
Situar estos nuevos inmuebles en la periferia de las ciudades permite, en el corto plazo, gestionar terrenos de valores bajos, pero surge la necesidad de tener que invertir en el mediano plazo en infraestructura urbana, como son las redes de servicios y transporte, espacios públicos, equipamiento y otros. Esto produce que los terrenos terminen siendo más costosos a largo plazo.
La densificación de zonas centrales y pericentrales de las ciudades es una alternativa que permite construir en áreas que tienen resuelta la infraestructura. Pero, hay que cuidar no superar las capacidades máximas en estos lugares, tal como ocurrió en el caso de los célebres “guetos verticales” en Estación Central -donde viven 6.000 habitantes por hectárea-, lo que genera que las redes de alcantarillado colapsen, que sean insuficientes las de agua potable y que se saturen los sistemas de transporte y espacios públicos.
Así, la densificación en sectores céntricos constituye una estrategia que permite el uso de la infraestructura existente sin generar un costo extra para las urbes. Estos procesos deben ser hechos de manera equilibrada para no superar la capacidad de las redes o, en su defecto, se deben evaluar nuevas formas de absorber el aumento de la cantidad de residentes.
Para enfrentar las brechas en materia habitacional, se deben conseguir terrenos adecuados para la construcción de viviendas. Esto se logra a través de mecanismos como por ejemplo, el actual banco de suelos -que permite la enajenación y adquisición de terrenos-; el traspaso desde entidades estatales como Bienes Nacionales u otros, o bien la identificación y compra de terrenos residuales y periféricos generados por diversas infraestructuras viales u otros equipamientos.
Junto con estas herramientas, resulta importante la creación de terrenos en sectores donde no existe disponibilidad. Esto se hace mediante la densificación en zonas centrales y pericentrales, como el plan de pequeños condominios, que hasta el momento ha tenido solo avances muy puntuales. O una herramienta más radical, como es el ajuste de tierras, que permite reordenar el suelo urbano en una operación mixta, público-privada. Sin embargo, es importante considerar que esta última metodología se origina en Japón y que demanda el establecimiento de confianzas y el compromiso entre los privados y los gestores públicos que desarrollan el área urbana. Sin esto, es poco probable el éxito en este tipo de operación.
Ante este escenario, vemos que es importante diversificar las herramientas de intervención de la ciudad si esperamos avanzar de manera efectiva en mitigar el actual déficit de vivienda -el que asciende a 641 mil a nivel nacional-, y para esto el compromiso público-privado es fundamental.
Por Rodrigo Martin, académico de la U. de Santiago y coordinador Subcomité Gestión de Terrenos del Consejo de Políticas de Infraestructura (CPI).
Fuente: La Tercera, Martes 31 de Enero de 2023
